Indivision : toutes les réponses !

Indivision : toutes les réponses !

L’indivision successorale n’est pas un choix… Vous héritez d’un patrimoine à plusieurs ? Tous les héritiers deviennent ensemble propriétaires de tous les biens en indivision – on parle d’indivisaires – du simple fait de la loi. Ce régime dure du jour du décès du défunt jusqu’au partage de la succession. Découvrez en 5 questions comment gérer les difficultés potentielles à venir !

Comment gérer à plusieurs un bien immobilier ?

Sous le régime de l’indivision, vous devez vous conformer aux règles de gestion légales.

• Les décisions relatives aux actes de gestion courante (mise en location du bien, par exemple) nécessitent l’accord des indivisaires détenant 2/3 des droits indivis.
• Le cas échéant, vous pouvez prendre seul toute décision nécessaire à la conservation du bien immobilier (réfection de toiture, par exemple).
• Les actes les plus importants (vente du bien, par exemple) doivent être décidés à l’unanimité.

Et en cas de désaccord : Vous n’obtenez pas la majorité requise pour accomplir un acte de gestion courante ? Vous pouvez saisir le Tribunal judiciaire, pour faire nommer un administrateur.

Quels sont vos droits en tant que propriétaire indivis ?

Vous vous retrouvez en « concurrence » avec d’autres héritiers ? La loi détermine l’ordre des successions. Vos droits dans l’indivision sont alors proportionnels à vos droits dans la succession.

Exemple : en présence d’1 enfant et d’un conjoint survivant, l’enfant hérite des 3/4 du patrimoine et l’époux du défunt reçoit 1/4 (sauf option pour la totalité en usufruit). La quote-part de l’enfant dans l’indivision est de 75%, celle du conjoint survivant s’élève à 25%.

Vos droits dans l’indivision déterminent vos droits de vote pour les décisions de gestion du patrimoine, ainsi que votre part de bénéfices le cas échéant (revenus locatifs, par exemple).

Comment sortir de l’indivision ?

Deux manières de mettre un terme à l’indivision successorale :

1. Vous demandez le partage des biens. Lorsque le patrimoine comprend plusieurs biens, il est possible d’attribuer les différents lots aux héritiers à proportion de leurs droits dans l’indivision – éventuellement avec versement de soulte. A défaut, il faut vendre le patrimoine pour que chacun récupère sa part. En cas de mésentente, vous devez vous adresser au juge.
2. Vous vendez votre part dans l’indivision. Notez que les autres propriétaires indivis sont prioritaires : vous devez leur proposer de racheter votre part en priorité.

Partage de la succession : combien ça coûte ?

En cas d’accord amiable, le notaire procède au partage moyennant le paiement d’honoraires. Le coût des frais de notaire est réglementé, il est calculé sur la base d’un pourcentage de la valeur du patrimoine à partager. En noter qu’en cas de partage judiciaire, vous devez payer des frais supplémentaires.

Comment éviter l’indivision successorale ?

Certains indivisaires se satisfont de la situation, et font durer l’indivision successorale – éventuellement dans le cadre d’une convention d’indivision. Mais ce régime peut vite s’avérer contraignant : pas facile de concilier les intérêts de tous au moment de gérer un bien immobilier…

Deux solutions en amont permettent d’éviter l’indivision successorale :

1. La donation-partage consiste à répartir son patrimoine, de son vivant, dans les proportions dans lesquelles les héritiers seront amenés à hériter.
2. Acheter ses biens immobiliers en SCI. Ce régime en effet est réputé pour être moins contraignant que l’indivision.

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